Bulgaristan konut piyasasında dikkat çekici değişimler yaşanıyor; alıcılar büyüklükten ziyade konum ve erişilebilirlik gibi faktörlere öncelik veriyor. "ADDRESS Real Estate"in son analizine göre, 2025 yılında Sofya, Plovdiv, Varna ve Burgaz gibi büyük şehirlerde emlak fiyatlarının yüzde 15 ila 20 oranında artması, alıcıları daha pragmatik bir yaklaşıma itti. Potansiyel ev sahipleri, uygun altyapı, arzu edilen bir mahalle ve yönetilebilir ipotek koşulları sağlamak için artık metrekareden ödün vermeye daha istekli.

2026 yılına bakıldığında, fiyat indirimleri için beklentiler oldukça sınırlı kalmaya devam ediyor. "ADDRESS Real Estate" CEO'su Gergana Tenekedzhieva, önemli bir piyasa düzeltmesi için ani bir likidite ihtiyacının gerektiğini, ancak bu durumun şu anda mevcut olmadığını belirtiyor. Kâr etmeden mülklerini elden çıkarmak isteyen satıcılar, yüzde 8'in altında tahmin edilen bir azınlıkta ve onlar bile minimal indirimler sunuyor. 2025 sonu verileri bu durumu doğruluyor: işlemlerin neredeyse yarısı müzakere içerse de, talep edilen fiyattan tipik indirim yalnızca yüzde 2 ila 8 arasında değişiyor.

Panel apartmanlar, sınırlı arza rağmen özellikle yüksek talep görüyor. Alıcıların yaklaşık yüzde 10'u bu segmente ilgi duymasına rağmen, piyasanın sadece yüzde 1'i uygun mülk sunuyor, bu da ilk gösterimden hemen sonra hızlı satışlara yol açıyor. Bu apartmanlar, bütçesi kısıtlı olup daha geniş alana ihtiyaç duyan aileler için pratik bir seçenek olmaya devam ediyor; zira banliyöde üç yatak odalı bir panel daire, daha merkezi, prestijli bir mahalledeki iki yatak odalı bir daireyle yaklaşık aynı fiyata mal olabiliyor.

Modern Bulgar alıcısının profili de değişiyor; ortalama yaş yaklaşık 40'a düşmüş durumda, başkentte ise daha da düşük. Güney cephe, 2025'teki alıcıların yarısından fazlasının tercihlerini etkileyen en önemli öncelik olmaya devam ediyor. Kiralık piyasası ise nispeten istikrarlı; iki yatak odalı daireler 600 ila 700 avroya kiralanıyor. Ancak 2026'daki potansiyel işgücü piyasası belirsizlikleri, daha fazla kişiyi kiralamaya yönlendirebilir. Bu durum, kira fiyatlarında hafif artışlara ve mülk yatırımcıları için getirilerde iyileşmeye yol açabilir.