Bulgaristan konut piyasasında yeni bir aşamaya giriyor ve analistler 2024 ve 2025'te çift haneli fiyat artışlarına neden olan "panik" satın almaların sona ereceğini öngörüyor. Alıcılar daha temkinli davranıyor ve pazar büyümesinin yavaşlaması bekleniyor. Bu değerlendirme, Ulusal Yeni İnşaat ve Yeniden Yapılanma Sicilinin baş analisti Petar Mastikov tarafından BTA ile yapılan bir röportajda yapıldı.

Son yıllardaki rekor fiyat artışının ardından 2026'ya ilişkin çoğu tahmin, ülke genelinde yüzde 5 ile 10 arasında bir artışa işaret ediyor. Sofya'da fiyatların yüzde 8-12 oranında artması beklenirken, ortalama yeni daire fiyatları halihazırda metrekare başına 2.487 avro (yaklaşık 4.879 BGN/m²) seviyesinde bulunuyor. Oborishte gibi lüks mahallelerde fiyatlar 3.764 euro/m²'ye (7.380 BGN/m²) ulaşıyor. Filibe, Varna ve Burgaz gibi diğer büyük şehirlerde de fiyat artışı devam edecek, ancak 2025'teki keskin artışların ardından daha normalleştirilmiş oranlarda - o yıl yalnızca Burgaz'da yaklaşık yüzde 26'lık bir artış yaşandı.

İnşaat ve kurulum maliyetlerindeki artış konut fiyatlarının temel belirleyicisi olmaya devam ediyor. İnşaat şirketlerinden alınan veriler, 2025'te yüzde 15-18'lik bir artışa işaret ediyor; bu eğilimin 2026'da da devam etmesi bekleniyor; Bulgaristan'ın yakın zamanda euroya geçmesi nedeniyle malzeme ve işçilik maliyetlerinin potansiyel olarak artması bekleniyor. Mastikov, alıcı davranışı daha ölçülü hale gelse bile bu faktörün fiyat artışını desteklemeye devam edeceğini vurguladı.

Konut türleri açısından, Sofya, Filibe, Burgaz, Varna, Stara Zagora, Plevne, Rusçuk, Haskovo ve Kazanlık gibi Bulgaristan'ın önde gelen şehirlerindeki trend, iki ve üç yatak odalı dairelere odaklanmış durumda. Tatil mülkleri de özellikle Güney Karadeniz Sahili'nde yeniden ilgi görmeye başlarken, müstakil evler güçlü çekiciliğini koruyor. Büyük kent merkezlerini çevreleyen küçük kasabalar, özel konutların ve daha büyük yatırım projelerinin yürütülmesiyle giderek aktif inşaat alanları haline geliyor.

2025 yılı ön istatistikleri, yeni başlayan inşaatların toplam alanının 2024 yılına göre yüzde 7,5 artışla 8,6 milyon metrekareye ulaştığını gösteriyor. Konut inşaatları 5,96 milyon metrekare ile çoğunluğu oluştururken, ikinci ev ve tatil mülkleri yıllık yüzde 35 artışla 171.098 m²'ye ulaştı. Sermaye yüzde 23,49'luk bir artış kaydederek en pahalı pazar olmaya devam etti ve Sofya'nın merkezi ortalama 3.327 euro/m² (6.521 BGN/m²) oldu. Kıyı kentlerinde de önemli artışlar kaydedildi: Burgaz +%25,76, Plovdiv +%15,74, Varna +%14,18.

2025'teki hızlı "panik" alımlarının azalmasıyla pazar daha olgun bir aşamaya girdi. Mastikov, euroya geçişin ardından bankaların zorunlu rezervlerinin yüzde 12'den yüzde 1'e düşürülmesinin yaklaşık 16 milyar leva (yaklaşık 8,2 milyar euro) serbest bırakıldığını ve Avrupa'daki daha geniş eğilimlere rağmen ipotek oranlarının yüzde 3-3,5 seviyesinde istikrar kazanmasına yardımcı olduğunu belirtiyor. Daha yüksek gelirler, yüksek talep, ucuz finansman ve modern kaliteli konutların sınırlı bulunmasıyla birleştiğinde bu faktörler inşaat faaliyetlerini yönlendirmeye devam ediyor.