Bulgaristan avro bölgesindeki ilk yılına girerken, Sofya'daki emlak piyasası 2026'ya hızlı, spekülatif büyümeden daha istikrarlı, ihtiyaç odaklı talebe geçişle başlıyor. 2025 yılında başkentteki standart dairelerin ortalama fiyatları metrekare başına 1.500 ila 1.900 avro arasında değişiyordu; premium konumlar ve yeni geliştirmeler genellikle 2.000 avro/m2'yi aşıyordu. Bu, AB ortalamasının oldukça üzerinde, yaklaşık %15 veya daha fazla yıllık bir artışı temsil ediyordu. Analistler, fiyatlar yüksek olsa da alıcı davranışının daha seçici hale geldiğini, metrekare başına en düşük fiyatı kovalamak yerine kaliteye, enerji verimliliğine ve bina yönetimine odaklandığını belirtiyor.

Talebi artıran mahalleler Sofya'nın en çok rağbet gören bölgeleri, Krastova Vada, Manastirski Livadi ve Mladost gibi güçlü altyapı ve bağlantılara sahip güney bölgeleri olmaya devam ediyor. Lozenets ve İztok gibi merkezi ve prestijli mahalleler, büyüme oranları daha ılımlı olmasına rağmen en yüksek fiyat seviyelerini koruyor. Talep giderek iyi inşa edilmiş, enerji tasarruflu projelere yönelirken, düşük kaliteli projelerde satışlar yavaşlamaya başlıyor.

Arz eğilimleri daha büyük, karmaşık projelere işaret ediyor 2025'in üçüncü çeyreğinde, 13.500'den fazla inşaat ruhsatı verildi; bu, 2007'den bu yana en yüksek seviyelere işaret ediyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü'nden alınan veriler, yalnızca izin sayısında bir artış değil, aynı zamanda toplam yerleşik yerleşim alanında da bir büyüme gösteriyor; bu, daha büyük ve daha karmaşık projelere yönelik bir eğilimi yansıtıyor. Geliştiriciler, kaliteli tedarik sıkıntısına, iyi finanse edilen ve dikkatle yönetilen daha büyük, daha yoğun projelere öncelik vererek yanıt veriyor.

Avronun benimsenmesi sonrası talep modelleri Avronun uygulamaya konulması, finansmana öngörülebilirlik ve şeffaflık kazandırarak hem yerli hem de yabancı alıcıların ilgisini çekti. Konut kredileri önceki yıllara göre daha ılımlı bir hızda artıyor, bu da spekülatif faaliyetlerin soğuduğunu ve piyasa dinamiklerinin daha sağlıklı olduğunu gösteriyor. Banliyö ve iyi bağlantılara sahip mahalleler, özellikle modern, enerji tasarruflu komplekslere ilgi görmeye devam ediyor. Tersine, çevresel alanlardaki eski panel muhafazası daha yavaş hareket gösterir.

Finansman ve faiz oranları Euro'ya geçiş, beklentilerin aksine faiz oranlarında dramatik bir düşüşe neden olmadı. Bankalar artık sabit ve hibrit oranlar da dahil olmak üzere daha geniş bir ipotek ürünü yelpazesi sunarak erken aşamadaki inşaat ve yeşil projelerdeki alıcıları destekliyor. Finansman uygun fiyatlı olmayı sürdürürken, spekülatif satın almalardan uzun vadeli yatırım kararlarına ağırlık veriliyor.

2026 için görünüm: ılımlı büyüme ve pazar segmentasyonuAnalistler, 2026 için Sofya'da konum ve mülk türüne bağlı olarak yaklaşık %5-10 oranında daha ölçülü bir fiyat artışı öngörüyor. Talebin istikrarlı kalması ancak yüksek kaliteli projeler ile uzlaşmacı gelişmeler arasında net bir ayrım yapılarak giderek daha fazla bölümlere ayrılması bekleniyor. Güneydeki ve iyi bağlantılara sahip bölgeler, modern inşaatlara sahip seçkin çevre bölgeleriyle birlikte alıcıların büyük bir kısmını çekmeye devam edecek. Prestijli mahalleler yüksek değerleri koruyacak ancak büyüme oranları, alıcıların proje kalitesi ve işlevselliğine odaklanmasıyla yavaşlayacak.