SORENDA Real Estate'in son analizine göre, Bulgaristan'ın konut piyasası, özellikle Sofya'da güçlü talep ve sınırlı yüksek kaliteli arzın etkisiyle güçlü bir büyüme yaşıyor. 2025'in dördüncü çeyreğinde emlak fiyatları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15'ten fazla arttı ve Bulgaristan yıllık büyüme açısından Avrupa Birliği'nde Portekiz'den sonra ikinci sırada yer aldı. Ülkede son 15 yılda konut fiyatları yüzde 133 oranında arttı.

2025 yılının üçüncü çeyreğinde verilen inşaat ruhsatı sayısı 13.500'ü aşarak 2007'den bu yana en yüksek seviyelere ulaştı. Yeni konut izinleri yüzde 8,5 oranında artarken, bu projelerdeki ünite sayısı yaklaşık yüzde 47 arttı, toplam inşaat alanı ise yüzde 32'nin üzerinde arttı. Bu, daha büyük ve daha yoğun gelişmelere yönelik bir eğilimi yansıtıyor ve yatırımcıların devam eden talebe ve devam eden bir inşaat döngüsüne olan güveninin sinyalini veriyor; ancak izinler otomatik olarak inşaatın başlayacağı anlamına gelmiyor. Eurostat verilerine göre Eylül ayında inşaat üretimi yıllık bazda yüzde 9,7 oranında artarak Bulgaristan'ı bu gösterge açısından AB'de beşinci sıraya yerleştirdi.

SORRENDA, kaliteli arazi sıkıntısı ve Ayrıntılı Kalkınma Planları (DDP'ler) kapsamındaki idari engeller nedeniyle pazarın kısıtlamalarla karşı karşıya olduğunun altını çiziyor. Premium konut komplekslerinin fiyatları halihazırda metrekare başına 2.300-2.500 Euro'yu (yaklaşık 4.490-4.875 BGN/m2) aşarken, müstakil mülkler 700.000 Euro'ya (1.365.000 BGN) ulaşabilir. Artan inşaat malzemesi maliyetleri de fiyatların yükselmesine katkıda bulunuyor.

Zorunlu banka rezervlerinin yüzde 12'den yüzde 1'e düşmesiyle Bulgaristan'ın yaklaşan avro bölgesine girişinin 13-14 milyar leva (6,6-7,1 milyar avro) likidite salması bekleniyor. Bu, bankalar arasındaki rekabeti artıracak ve daha öngörülebilir ipotek finansmanı sağlayacak, ancak uzmanlar bunun bir "ucuz kredi" dalgası yaratmayacağı konusunda uyarıyor. Bulgaristan'daki ipotek oranları halihazırda yüzde 2,5-3 ile AB'deki en düşük oranlar arasında yer alıyor ve bu seviyelerin 2026'dan sonra sabit veya hibrit ürünlere geçişle birlikte aynı kalması bekleniyor. Hırvatistan'ın avroya geçiş sırasındaki deneyiminin ardından, alıcıların uzun vadeli finansal güvenliğe öncelik vermesi bekleniyor.

İnşaat kalitesi önümüzdeki yıllarda kritik bir faktör olacak. Sofya'daki konutların yüzde 70'inden fazlası 30 yılı aşkın bir süre önce inşa edilmiş ve düşük enerji verimliliğine sahip. Sonuç olarak, talep giderek yeni inşaatlara doğru kayıyor ve modern, yüksek kaliteli mülkler ile eski, modası geçmiş stoklar arasında net bir ayrım oluşuyor. Sorenda, fiyat artışının ılımlı olabileceğini ancak satışların daha uzun süreceğini ve projenin tamamlanmasının 1,5-2 yıl süreceğini, bunun pozitif ve gelir artışıyla uyumlu kalacağını öngörüyor.

Hırvatistan'ın avroyu benimsemeden önceki ve sonraki deneyimi, Bulgaristan'ın da benzer sonuçlar bekleyebileceğini gösteriyor: avroyu benimsemeden önce hızlanan fiyat artışı, ardından daha istikrarlı büyüme, aktif işlemler ve idari çerçevelerin daha şeffaf hale gelmesi koşuluyla Sofya, Filibe, Varna, önemli tatil köyleri ve kiralama sektöründe artan yabancı yatırım.